Le rôle central des banques françaises sur le marché du logement
Macroéconomie | Les pays
Écrit pour la session 19 – Quelle politique du logement ?
Le financement des projets immobiliers est au cœur de l’activité des banques françaises. Plus de 30% des ménages français détiennent au moins un crédit immobilier.
Chaque minute, les banques françaises financent près de 2 logements. Au total, l’encours des crédits à l’habitat en France atteint 1.286 milliards d’euros à fin avril 2023, ce qui représente 85% des crédits accordés aux particuliers. Des chiffres qui montrent combien les banques sont aux côtés des ménages pour financer leurs projets : achat du logement, éco-rénovation, équipements…
Et qui s’expliquent par un modèle français de crédit immobilier unique au monde. Un modèle solide et protecteur
qui est une spécificité qu’il faut préserver et défendre. Les taux sont les moins chers d’Europe (2,61% en avril contre 3,44% en moyenne en zone euro). Les financements sont accordés dans l’immense majorité des cas à taux fixes – 96% de la production en avril contre 59% en Italie par exemple. Les emprunteurs connaissent donc précisément le montant qu’ils doivent rembourser chaque mois. La mensualité de remboursement ayant été définie lors de la souscription du contrat de prêt, elle ne fluctue pas et reste stable et prévisible. Par ailleurs, dans la plupart des contrats de prêts aujourd’hui existent aussi des souplesses pour pouvoir gérer des difficultés temporaires de budget. Enfin et surtout, les banques françaises pratiquent un crédit responsable, fondé sur la capacité de remboursement de l’emprunteur pour ne pas l’exposer au surendettement.
L’intention des banques françaises est de continuer à financer sainement l’économie. Si nous constatons aujourd’hui un ralentissement notable de la production des crédits immobiliers, qui reste néanmoins moins marqué qu’en zone euro, c’est parce que nous sommes dans une phase où les banques centrales mais aussi les autorités macroprudentielles cherchent, dans leur action contre l’inflation, à freiner le crédit. Ainsi, la moitié de la baisse de la production de crédits immobiliers s’explique par la chute de la demande des ménages. Deux raisons à cela : la hausse des taux directeurs de la BCE – qui rend le budget des emprunteurs caduc entre l’ébauche du projet et sa concrétisation – et l’attentisme des acheteurs – qui pronostiquent à moyen terme une diminution des prix de l’immobilier. L’autre moitié de ce ralentissement s’explique par les critères d’octroi. Ceux qui sont propres à la banque n’ont pas changé : l’historique de gestion du compte, de remboursements d’autres crédits, la situation professionnelle… Mais ce qui a changé, c’est la hausse des taux, pilotée par la BCE, qui peut peser sur la capacité à rembourser, ainsi que les critères du haut conseil de stabilité financière présidé par le ministre de l’Économie, qui ont été édictés en 2019 et sont devenus obligatoires début 2022. Ils conduisent dans certains cas à refuser des dossiers que les banques auraient jugé, selon leurs critères internes, solvables. A la mi-juin, ceux-ci ont été revus par les autorités compétentes. Une proposition de la profession consistait à permettre aux banques d’utiliser librement les 20% de dérogations possibles aux critères. Le HCSF a maintenu le cadre de répartition de ces dérogations, tout en augmentant, au sein de ces 20%, la part « libre d’utilisation » de 20 à 30%. Ceci va dans le sens d’un assouplissement.
Les spécificités de l’Union européenne, notamment sur les prêts immobiliers, doivent être mieux prises en compte afin de préserver la souveraineté de l’Europe et une égalité de concurrence avec les pays tiers.
L’application des contraintes prudentielles au plus haut niveau de consolidation, prévue par les accords de Bâle, doit être maintenue. Le crédit immobilier à taux fixe, pratiqué à plus de 95% en France, est protecteur pour les ménages, mais est traité comme source de risques par les superviseurs des banques : l’équilibre reste à trouver. La banque sait mieux qu’un ménage gérer le risque de taux et le protège avec des taux fixes. Si c’est le ménage qui l’assume pour « protéger la banque », s’il est désolvabilisé par ce risque de taux, alors la banque est aussi en risque in fine.
Il est indispensable que les règles bâloises tiennent compte de la spécificité de notre modèle, extrêmement solide, et qu’elles n’aient pas d’impact significatif sur les exigences de fonds propres afin que les banques françaises puissent continuer à financer de manière efficiente l’économie.
Malgré la conjoncture incertaine et les contraintes réglementaires, l’objectif des banques françaises est clair sur le moyen/long terme : il faut pouvoir loger le plus grand nombre et le faire correctement dans des logements rénovés.
Il apparait nécessaire de développer l’offre de logement dans tous les segments (neuf / ancien, individuel / collectif, locatif / accession, locatif social, locatif intermédiaire, libre), dans toutes les zones en ayant besoin (zones tendues ou non, villes grandes, moyennes, petites), à prix abordable surtout en période de remontée des taux et de tension sur le pouvoir d’achat.
Le logement est non seulement le premier poste budgétaire des ménages, il est également fondamental pour l’accès à l’emploi, aux services, pour la sécurité et la qualité de vie, pour la retraite… C’est dans ce cadre que la profession bancaire a adressé aux pouvoirs publics plusieurs propositions pour améliorer les dispositifs existants de financement de la rénovation énergétique des bâtiments et faciliter le parcours résidentiel des ménages.